房地产项目融资中的收入合同
两栋楼可能位于同一片区、规模相同，但一栋容易获得融资，另一栋却不能。造成这种差异的通常是租约的性质。
不是价值，而是有合同保障的现金流
贷款人为房地产融资时，看重的与其说是其价值，不如说是其产生的租金收入有多大保障。与信用良好的租户签订的长期租约，比短期且分散的租户结构允许更高的借款比例。
因此，即便规模相同的两个项目，若租约结构不同，也会面临截然不同的融资条件。
开发期与运营期的区分
房地产项目的建设/开发期，与已出租、开始产生收入的运营期，从融资角度看承担两种不同的风险状况。在建设期，贷款人关注成本超支与竣工风险。
过渡到运营期时，贷款通常会重新定价（迷你永久贷款或转为永久贷款）；这一过渡的条件从一开始就写入合同。
出租率与租约续签风险
贷款人不仅关注当前的出租率，还关注租约到期日期的分布情况。若所有租户的合同在同一年到期，就会形成集中的续约风险。
租约期限会与贷款期限进行比较；若贷款高度依赖租约到期之后的阶段，则需要额外的担保或储备金。
混合用途项目中的风险分配
在集办公、零售与住宅于一体的混合用途项目中，每个组成部分的收入遵循不同的周期。贷款人会分别评估这些组成部分，而不是用单一平均值衡量。
这种区分能明确哪个组成部分真正承担项目的偿债责任，并据此构建担保结构。
估值与融资能力为何会出现分歧
评估师可能按市场价值对物业进行估值，但贷款人计算放贷能力时依据的是租金收入的稳定性。一栋价值高但出租率低的建筑，其借款能力可能低于价值较低但已全部出租的建筑。
这一差距说明，让项目具备可融资性，从一开始就要从租赁策略入手。
房地产在房地产领域，起决定作用的不是资产的价值，而是它所产生的现金流是否以合同加以锁定。
了解更多常见问题
房地产项目融资中典型的贷款价值比是多少？
通常在50%到65%之间；若租约稳固且期限长，比例可以提高；若预租率低，比例会明显下降。
是否总是要求预租？
对于开发类项目，贷款人通常会要求最低预租比例；具体水平取决于项目类型与地段。
开发贷款与永久贷款有何区别？
开发贷款为建设期融资，永久贷款为运营期融资；两者的过渡通常与达到某一出租率和收入门槛挂钩。
开启一次委托洽谈
请告诉我们您的资本需求、交易设想或架构难题。首次评估会谈免费，并严格保密。