Gayrimenkul Proje Finansmanında Gelir Sözleşmesi
İki bina aynı bölgede, aynı büyüklükte olabilir; ama biri kolayca finanse edilir, diğeri edilemez. Farkı yaratan genellikle kira sözleşmesinin niteliğidir.
Değer değil, sözleşmeye bağlı nakit akışı
Kredi veren bir gayrimenkulü değerinden çok, ürettiği kira gelirinin ne kadar güvenceli olduğuna bakarak finanse eder. Uzun vadeli, kredibilitesi yüksek bir kiracıyla yapılmış sözleşme, kısa vadeli ve dağınık kiracı tabanına göre çok daha yüksek borçlanma oranına izin verir.
Bu yüzden aynı büyüklükteki iki proje, kira yapısı farklıysa çok farklı finansman koşullarıyla karşılaşır.
Geliştirme dönemi ile işletme dönemi ayrımı
Bir gayrimenkul projesinin inşaat/geliştirme dönemi ile kiralanmış ve gelir üretir hâle geldiği işletme dönemi, finansman açısından iki ayrı risk profili taşır. İnşaat döneminde kredi veren maliyet aşımı ve tamamlanma riskine bakar.
İşletme dönemine geçişte kredi genellikle yeniden fiyatlanır (mini-perm veya kalıcı krediye dönüşüm); bu geçişin koşulları baştan sözleşmeye yazılır.
Doluluk oranı ve kira yenileme riski
Kredi veren yalnızca bugünkü doluluğa değil, kira sözleşmelerinin bitiş tarihlerinin nasıl dağıldığına bakar. Tüm kiracıların sözleşmesi aynı yıl bitiyorsa, bu yoğunlaşmış bir yenileme riski oluşturur.
Kira sözleşmelerinin vadeleri kredinin vadesiyle karşılaştırılır; kredi sözleşmenin bitiminden sonraki döneme çok bağımlıysa ek teminat ya da rezerv istenir.
Karma kullanım projelerinde risk dağılımı
Ofis, perakende ve konut bileşenlerini bir arada barındıran karma kullanım projelerinde her bileşenin geliri farklı bir döngüye tabidir. Kredi veren bu bileşenleri ayrı ayrı değerlendirir, tek bir ortalama ile değil.
Bu ayrım, hangi bileşenin projenin borç servisini asıl taşıdığını netleştirir ve teminat yapısını buna göre kurgular.
Değerleme ile finansman kapasitesi neden ayrışır
Bir değerleme uzmanı gayrimenkulü piyasa değeri üzerinden değerlendirebilir, ama kredi veren borç verme kapasitesini kira gelirinin istikrarına göre hesaplar. Yüksek değerli ama düşük doluluklu bir bina, düşük değerli ama tam dolu bir binadan daha az borçlanabilir.
Bu ayrım, projeyi finanse edilebilir hâle getirmenin işin en başında kira stratejisiyle başladığını gösterir.
GayrimenkulGayrimenkul proje finansmanında belirleyici olan varlığın değeri değil, ürettiği nakit akışının sözleşmeye bağlanmış olmasıdır.
Detaylı bilgiSık sorulan sorular
Gayrimenkul proje finansmanında tipik loan-to-value oranı nedir?
Genellikle %50-65 aralığında değişir; kira sözleşmesi güçlü ve uzun vadeliyse bu oran yükselebilir, ön kiralama oranı düşükse belirgin biçimde düşer.
Ön kiralama (pre-leasing) şartı her zaman aranır mı?
Gelişmiş projelerde kredi verenler genellikle asgari bir ön kiralama oranı şart koşar; oran, projenin türüne ve konumuna göre değişir.
Geliştirme kredisi ile kalıcı kredi arasındaki fark nedir?
Geliştirme kredisi inşaat dönemini, kalıcı kredi ise işletme dönemini finanse eder; geçiş genellikle projenin belirli bir doluluk ve gelir eşiğine ulaşmasına bağlanır.
NART İçgörüler
Özel Durumlar Yatırımcısı Nasıl Bulunur ve Değerlendirilir
Sıkıntılı bir şirket için doğru yatırımcı, en yüksek teklifi veren değil, süreci hızlı ve öngörülebilir şekilde tamamlayabilendir.
Detaylı bilgiŞirket Dönüşüm Yönetiminde Danışman Yaklaşımı
Dönüşüm yönetimi, sadece maliyet kesmek değil, hangi faaliyetin gerçekten değer yarattığını ayırt edip geri kalanını hızla tasfiye etmektir.
Detaylı bilgiİflas Döneminde Köprü Finansman Nasıl Yapılandırılır
İflas süreci içindeki finansman, faaliyetin durmadan sürmesini sağlar ama genellikle en yüksek öncelikli alacak konumunu talep eder.
Detaylı bilgiBir mandat görüşmesi başlatın
Sermaye ihtiyacınızı, işlem fikrinizi ya da yapılandırma sorununuzu anlatın. İlk değerlendirme görüşmesi ücretsizdir ve gizlilik esasına tabidir.