Договоры дохода в проектном финансировании недвижимости
Два здания могут находиться в одном районе и быть одинакового размера, но одно финансируется легко, а другое нет. Разницу обычно создаёт характер договора аренды.
Не стоимость, а законтрактованный денежный поток
Кредитор финансирует недвижимость не столько по её стоимости, сколько по тому, насколько защищён приносимый ею арендный доход. Долгосрочный договор с надёжным арендатором позволяет значительно более высокий коэффициент заёмных средств, чем короткая и раздробленная база арендаторов.
Поэтому два проекта одинакового размера могут столкнуться с очень разными условиями финансирования, если их структура аренды различается.
Разделение на фазу строительства и фазу эксплуатации
Фаза строительства/девелопмента объекта недвижимости и его фаза эксплуатации, когда он уже сдан в аренду и приносит доход, несут два разных профиля риска с точки зрения финансирования. Во время строительства кредитор смотрит на риск превышения бюджета и риск завершения.
При переходе к эксплуатации кредит обычно репрайсится (mini-perm или конверсия в постоянный долг); условия этого перехода прописываются в договоре с самого начала.
Уровень заполняемости и риск продления договоров
Кредитор смотрит не только на текущую заполняемость, но и на то, как распределены сроки окончания договоров аренды. Если у всех арендаторов договоры заканчиваются в один год, это создаёт концентрированный риск продления.
Сроки договоров аренды сравниваются со сроком кредита; если кредит сильно зависит от периода после окончания аренды, требуется дополнительное обеспечение или резерв.
Распределение риска в проектах смешанного назначения
В проектах смешанного назначения, сочетающих офисы, ритейл и жильё, доход каждого компонента подчинён своему циклу. Кредитор оценивает эти компоненты отдельно, а не по единому среднему.
Такое разделение проясняет, какой компонент фактически несёт обслуживание долга проекта, и формирует структуру обеспечения соответствующим образом.
Почему оценка и финансовая ёмкость расходятся
Оценщик может оценить недвижимость по рыночной стоимости, но кредитор рассчитывает свою способность кредитовать исходя из устойчивости арендного дохода. Дорогое, но малозаполненное здание может занять меньше, чем более дешёвое, но полностью сданное в аренду.
Этот разрыв показывает, что превращение проекта в финансируемый начинается с самого начала со стратегии аренды.
НедвижимостьВ недвижимости определяющей является не стоимость объекта, а закреплённость приносимого им денежного потока договором.
ПодробнееЧасто задаваемые вопросы
Каково типичное соотношение кредита к стоимости в проектном финансировании недвижимости?
Обычно от 50% до 65%; сильный долгосрочный договор аренды может поднять его, а низкая доля предварительной аренды заметно снижает.
Всегда ли требуется предварительная аренда?
Для девелоперских проектов кредиторы обычно требуют минимальную долю предварительной аренды; точный уровень зависит от типа и расположения проекта.
В чём разница между кредитом на девелопмент и постоянным кредитом?
Кредит на девелопмент финансирует фазу строительства, постоянный кредит — фазу эксплуатации; переход обычно привязан к достижению определённого порога заполняемости и дохода.
Аналитика NART
Как найти и оценить инвестора в особых ситуациях
Для проблемной компании подходящий инвестор — не тот, кто предлагает наибольшую цену, а тот, кто способен завершить процесс быстро и предсказуемо.
ПодробнееКонсультационный подход к управлению трансформацией компании
Антикризисное управление — это не только сокращение затрат, но и выделение того, что действительно создаёт стоимость, с быстрым отказом от остального.
ПодробнееКак структурировать финансирование в период банкротства
Финансирование в рамках процедуры банкротства позволяет деятельности продолжаться без остановки, но обычно требует наиболее приоритетного статуса требования.
ПодробнееНачните обсуждение мандата
Расскажите о вашей потребности в капитале, идее сделки или проблеме структурирования. Первая оценочная встреча бесплатна и строго конфиденциальна.