Cómo estructurar un préstamo de construcción
Al conceder un préstamo de construcción, la pregunta real del prestamista no es 'cuánto vale hoy' sino 'qué valor alcanzará una vez terminado'.
La lógica de la disposición escalonada de fondos
Los préstamos de construcción se basan en disponer el importe total no de una sola vez, sino en etapas ligadas al avance físico de la obra; un inspector independiente generalmente verifica el avance antes de cada disposición.
Esta estructura mantiene el riesgo del prestamista sincronizado con el avance real de la construcción y limita el riesgo de uso indebido de los fondos.
El uso dual de las ratios loan-to-cost y loan-to-value
Los préstamos de construcción generalmente se evalúan con dos ratios distintas: el importe del préstamo respecto al coste total del proyecto (loan-to-cost) y el importe del préstamo respecto al valor estimado del inmueble una vez terminado (loan-to-value).
Los prestamistas exigen que ambas ratios se mantengan por debajo de ciertos umbrales, lo que crea un colchón frente a sobrecostes de construcción y errores en la estimación del valor final.
El papel de la garantía de finalización
Los promotores generalmente deben aportar una garantía de que el proyecto se completará dentro del presupuesto y el calendario fijados; esta garantía puede tomar la forma de un compromiso personal o una garantía de un tercero.
La solidez de esta garantía influye directamente en la confianza del prestamista respecto al historial y la solidez financiera del promotor, y da forma a las condiciones del préstamo.
El efecto de los requisitos de prealquiler o preventa
Muchos préstamos de construcción exigen que un porcentaje determinado del proyecto (por ejemplo, el cincuenta por ciento en proyectos residenciales, o inquilinos ancla específicos en proyectos comerciales) esté prealquilado o prevendido antes de poder disponer del préstamo completo.
Este requisito significa que el prestamista quiere evidencia temprana de que el proyecto terminado encontrará demanda real en el mercado, y suele ser una de las condiciones más difíciles de cumplir.
La transición del préstamo de construcción a un préstamo permanente
Una vez completada la construcción y alcanzados los objetivos de ocupación/alquiler fijados, el préstamo de construcción generalmente se convierte en un préstamo permanente a más largo plazo y menor tipo (mini-perm o préstamo permanente completo).
Las condiciones de esta transición (nivel de ocupación requerido para el mini-perm, cambio en el margen de interés) deben definirse en detalle en el contrato del préstamo de construcción desde el inicio.
InmobiliarioEn inmobiliario lo determinante no es el valor del activo, sino que el flujo de caja que genera esté asegurado por contrato.
Más informaciónPreguntas frecuentes
¿Por qué el interés de un préstamo de construcción es más alto que el de uno permanente?
Porque el prestamista asume el riesgo de construcción y de mercado de un proyecto inacabado; esta prima de riesgo generalmente se refleja en un tipo de interés más alto.
¿Cuál es el papel del inspector independiente?
Verifica físicamente el avance de la construcción y confirma que cada solicitud de disposición coincide con el trabajo realmente realizado.
¿Qué ocurre si no se cumple el requisito de prealquiler?
El prestamista generalmente puede exigir capital adicional, limitar el importe del préstamo o detener las disposiciones; estas condiciones deben aclararse de antemano en el contrato.
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