Как структурировать строительный кредит
Выдавая строительный кредит, кредитор на самом деле задаётся вопросом не «сколько это стоит сегодня», а «какую стоимость это приобретёт после завершения».
Логика поэтапного транширования средств
Строительные кредиты предполагают выборку общей суммы не единовременно, а поэтапно, в привязке к физическому прогрессу строительства; независимый инспектор обычно подтверждает прогресс перед каждой выборкой.
Такая структура удерживает риск кредитора в соответствии с реальным прогрессом строительства и ограничивает риск нецелевого использования средств.
Двойное применение коэффициентов loan-to-cost и loan-to-value
Строительные кредиты обычно оцениваются с помощью двух отдельных коэффициентов: отношения суммы кредита к общей стоимости проекта (loan-to-cost) и отношения суммы кредита к оценочной стоимости объекта после завершения (loan-to-value).
Кредиторы требуют, чтобы оба коэффициента оставались ниже определённых порогов, что создаёт запас прочности на случай превышения строительной сметы и ошибок в оценке итоговой стоимости.
Роль гарантии завершения строительства
Девелоперы, как правило, обязаны предоставить гарантию того, что проект будет завершён в рамках установленного бюджета и графика; такая гарантия может иметь форму личного обязательства или обеспечения третьей стороны.
Прочность этой гарантии напрямую влияет на уверенность кредитора в послужном списке и финансовой устойчивости девелопера и формирует условия кредита.
Влияние требований предварительной аренды или продажи
Многие строительные кредиты требуют, чтобы определённый процент проекта (например, пятьдесят процентов в жилых проектах или конкретные якорные арендаторы в коммерческих проектах) был предварительно сдан в аренду или продан до того, как можно будет выбрать кредит полностью.
Это требование означает, что кредитор хочет заранее получить доказательство реального рыночного спроса на завершённый проект, и это обычно одно из самых трудных для выполнения условий.
Переход от строительного кредита к постоянному кредиту
После завершения строительства и достижения установленных целей по заполняемости/аренде строительный кредит обычно преобразуется в более долгосрочный постоянный кредит с более низкой ставкой (mini-perm или полный постоянный кредит).
Условия этого перехода (уровень заполняемости, необходимый для mini-perm, изменение процентной маржи) должны быть заранее детально определены в договоре строительного кредита.
НедвижимостьВ недвижимости определяющей является не стоимость объекта, а закреплённость приносимого им денежного потока договором.
ПодробнееЧасто задаваемые вопросы
Почему процент по строительному кредиту выше, чем по постоянному?
Потому что кредитор берёт на себя строительный и рыночный риск незавершённого проекта; эта премия за риск обычно отражается в более высокой процентной ставке.
Какова роль независимого инспектора?
Он физически проверяет прогресс строительства и подтверждает, что каждый запрос на выборку средств соответствует реально выполненным работам.
Что происходит, если требование предварительной аренды не выполнено?
Кредитор обычно может потребовать дополнительный собственный капитал, ограничить сумму кредита или приостановить выборки; эти условия должны быть заранее уточнены в договоре.
Аналитика NART
Валютный риск в экспортном производстве
Для экспортёра валютный риск — не просто бухгалтерский вопрос, а стратегический элемент, формирующий структуру финансирования.
ПодробнееФинансовая отдача инвестиций в автоматизацию
Реальную отдачу от инвестиций в автоматизацию следует измерять не только экономией на труде, но и вместе с выигрышем в качестве и гибкости.
ПодробнееРиск единственного поставщика и оценка
Закупка критически важного сырья у единственного поставщика создаёт риск, невидимый в отчётности, но требующий реальной скидки при оценке.
ПодробнееНачните обсуждение мандата
Расскажите о вашей потребности в капитале, идее сделки или проблеме структурирования. Первая оценочная встреча бесплатна и строго конфиденциальна.