Estructura REIT: ventajas fiscales y requisitos
El estatus REIT exime en gran medida los ingresos inmobiliarios del impuesto de sociedades, pero esa ventaja no es gratuita; exige comprometerse a repartir la mayor parte del beneficio entre los accionistas.
La lógica de la ventaja fiscal principal
En la mayoría de jurisdicciones, el régimen REIT elimina en gran parte el impuesto a nivel societario; la carga fiscal se traslada a los dividendos repartidos a los accionistas, lo que evita la doble imposición.
Esta ventaja permite que un REIT ofrezca un rendimiento neto superior al de una sociedad inmobiliaria convencional, lo que hace atractiva la estructura especialmente para inversores centrados en el ingreso.
El porcentaje obligatorio de reparto
Para mantener el estatus REIT, las sociedades generalmente deben repartir una gran parte de su renta gravable (típicamente entre el ochenta y el noventa por ciento) como dividendos a los accionistas.
Esta obligación implica que los REIT suelen financiar sus inversiones de crecimiento mediante nueva deuda o ampliaciones de capital, más que con flujo de caja interno.
Las pruebas de composición de activos e ingresos
Los reguladores generalmente exigen que la gran mayoría de los activos de un REIT (típicamente más del setenta y cinco por ciento) sean bienes inmuebles o activos relacionados, y que una proporción similar de los ingresos proceda de alquileres o venta de inmuebles.
El incumplimiento de estas pruebas puede provocar la pérdida del estatus REIT y una obligación fiscal retroactiva; por ello, la gestión de la cartera tiene en cuenta estos límites.
Salida a bolsa y requisitos de distribución mínima de accionistas
En muchas jurisdicciones, el estatus REIT depende de un número mínimo de accionistas y de mantener la propiedad por debajo de cierto umbral de concentración (por ejemplo, que la participación conjunta de los cinco mayores accionistas no supere un límite determinado).
Estos requisitos buscan fomentar una base amplia de inversores, pero pueden añadir una dificultad de estructuración adicional cuando una empresa familiar se convierte en REIT.
Diferencias entre regímenes REIT internacionales
Los detalles de los regímenes REIT (porcentaje de reparto, umbrales de las pruebas de activos, actividades permitidas) varían considerablemente de un país a otro; por ello, una estructura REIT transfronteriza debe cumplir por separado con el régimen propio de cada país.
Algunos países aplican restricciones adicionales o un tratamiento fiscal distinto a las inversiones inmobiliarias que un REIT realiza en el extranjero; estos detalles afectan directamente a los planes de expansión internacional.
InmobiliarioEn inmobiliario lo determinante no es el valor del activo, sino que el flujo de caja que genera esté asegurado por contrato.
Más informaciónPreguntas frecuentes
¿Cualquier empresa inmobiliaria puede convertirse en REIT?
No; debe cumplir requisitos precisos de composición de activos, origen de ingresos y distribución accionarial, y la conversión generalmente requiere una reestructuración.
¿Los REIT nunca pagan impuesto de sociedades?
Pueden pagar un impuesto limitado sobre la renta no distribuida, pero la doble imposición sobre la parte distribuida se elimina en gran medida.
¿Cuál es la mayor desventaja de la estructura REIT?
El elevado porcentaje de reparto obligatorio limita mucho el flujo de caja interno disponible para el crecimiento, lo que exige un acceso constante a los mercados de capitales.
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