Структура REIT: налоговые льготы и требования

Логика основной налоговой льготы

В большинстве юрисдикций режим REIT в значительной мере устраняет налог на уровне компании; налоговая нагрузка переносится на дивиденды, выплачиваемые акционерам, что позволяет избежать двойного налогообложения.

Это преимущество позволяет REIT предлагать более высокую чистую доходность по сравнению с обычной компанией недвижимости, что делает структуру привлекательной особенно для инвесторов, ориентированных на доход.

Обязательная норма распределения прибыли

Для сохранения статуса REIT компании, как правило, обязаны распределять значительную часть налогооблагаемого дохода (обычно от восьмидесяти до девяноста процентов) в виде дивидендов акционерам.

Это требование означает, что REIT обычно финансируют инвестиции в рост за счёт нового долга или размещения акций, а не за счёт внутреннего денежного потока.

Тесты на состав активов и доходов

Регуляторы, как правило, требуют, чтобы подавляющее большинство активов REIT (обычно свыше семидесяти пяти процентов) составляла недвижимость или связанные с ней активы, а аналогичная доля дохода поступала от аренды или продажи недвижимости.

Нарушение этих тестов может привести к утрате статуса REIT и возникновению ретроактивных налоговых обязательств; поэтому управление портфелем ведётся с учётом этих ограничений.

Требования к листингу и минимальному распределению акционеров

Во многих юрисдикциях статус REIT зависит от минимального числа акционеров и от того, чтобы собственность оставалась ниже определённого порога концентрации (например, совокупная доля пяти крупнейших акционеров не превышала установленный предел).

Эти требования призваны стимулировать широкую базу инвесторов, но могут создать дополнительную сложность структурирования при преобразовании семейной компании в REIT.

Различия между международными режимами REIT

Детали режимов REIT (норма распределения, пороги тестов активов, разрешённые виды деятельности) существенно различаются от страны к стране; поэтому трансграничная структура REIT должна отдельно соответствовать режиму каждой страны.

Некоторые страны применяют дополнительные ограничения или иной налоговый режим к зарубежным инвестициям REIT в недвижимость; эти детали напрямую влияют на планы международной экспансии.

Часто задаваемые вопросы