Structure REIT : avantages fiscaux et conditions
Le statut REIT exonère largement les revenus immobiliers de l'impôt sur les sociétés, mais cet avantage n'est pas gratuit ; il exige de s'engager à distribuer l'essentiel du bénéfice aux actionnaires.
La logique de l'avantage fiscal principal
Dans la plupart des juridictions, le régime REIT élimine largement l'impôt au niveau de la société ; la charge fiscale se déplace vers les dividendes versés aux actionnaires, ce qui évite la double imposition.
Cet avantage permet à un REIT d'offrir un rendement net supérieur à celui d'une société immobilière classique, rendant la structure attractive notamment pour les investisseurs axés sur le revenu.
Le taux de distribution obligatoire
Pour conserver le statut REIT, les sociétés doivent généralement distribuer une part importante de leur revenu imposable (typiquement entre quatre-vingts et quatre-vingt-dix pour cent) sous forme de dividendes aux actionnaires.
Cette obligation signifie que les REIT financent généralement leurs investissements de croissance par l'émission de nouvelle dette ou de nouveaux capitaux propres plutôt que par leurs flux de trésorerie internes.
Les tests de composition des actifs et des revenus
Les régulateurs exigent généralement que la grande majorité des actifs d'un REIT (typiquement plus de soixante-quinze pour cent) soit constituée de biens immobiliers ou d'actifs liés à l'immobilier, et qu'une part similaire du revenu provienne des loyers ou de la vente de biens.
Le non-respect de ces tests peut entraîner la perte du statut REIT et une charge fiscale rétroactive ; la gestion du portefeuille tient donc compte de ces limites.
Introduction en bourse et exigences de répartition minimale des actionnaires
Dans de nombreuses juridictions, le statut REIT dépend d'un nombre minimal d'actionnaires et du maintien de l'actionnariat sous un certain seuil de concentration (par exemple, la part cumulée des cinq principaux actionnaires ne dépassant pas un plafond donné).
Ces exigences visent à favoriser une base d'investisseurs large, mais peuvent ajouter une difficulté de structuration supplémentaire lorsqu'une entreprise familiale se convertit en REIT.
Les différences entre régimes REIT internationaux
Les détails des régimes REIT (taux de distribution, seuils des tests d'actifs, activités autorisées) varient considérablement d'un pays à l'autre ; toute structure REIT transfrontalière doit donc se conformer séparément au régime propre à chaque pays.
Certains pays appliquent des restrictions supplémentaires ou un traitement fiscal différent aux investissements immobiliers réalisés à l'étranger par un REIT ; ces détails affectent directement les plans d'expansion internationale.
ImmobilierEn immobilier, ce qui compte n'est pas la valeur de l'actif mais le fait que les flux qu'il produit soient sécurisés par contrat.
En savoir plusQuestions fréquentes
Toute société immobilière peut-elle passer au statut REIT ?
Non ; elle doit remplir des exigences précises de composition d'actifs, de source de revenus et de répartition actionnariale, et la conversion nécessite généralement une restructuration.
Les REIT ne paient-ils jamais d'impôt sur les sociétés ?
Ils peuvent payer un impôt limité sur le revenu non distribué, mais la double imposition sur la partie distribuée est largement éliminée.
Quel est le principal inconvénient de la structure REIT ?
Le taux de distribution obligatoire élevé limite fortement les flux de trésorerie internes disponibles pour la croissance, ce qui nécessite un accès constant aux marchés de capitaux.
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