Évaluation hôtelière : RevPAR et opérateurs
On peut laisser un immeuble de bureaux vacant et perdre simplement le loyer, mais une chambre d'hôtel doit être « revendue » chaque soir ; cette intensité opérationnelle distingue l'évaluation hôtelière.
Le rôle du RevPAR comme indicateur clé de performance
Le revenu par chambre disponible (RevPAR) s'obtient en multipliant le tarif journalier moyen par le taux d'occupation, et c'est l'indicateur unique le plus utilisé pour mesurer la performance hôtelière.
Il importe de distinguer si la croissance du RevPAR provient d'une hausse des tarifs ou de l'occupation ; une croissance tirée par les tarifs est généralement considérée comme plus durable.
L'impact de la structure du contrat d'exploitation sur l'évaluation
Un hôtel peut être exploité directement par son propriétaire, géré par un opérateur professionnel via un contrat de gestion, ou loué à un exploitant via un bail ; chaque structure répartit différemment le risque de revenu du propriétaire.
Une structure de bail offrant un loyer fixe mérite un multiple d'évaluation à risque plus faible, proche de l'immobilier classique, tandis qu'un contrat de gestion basé sur la performance laisse l'essentiel du risque opérationnel au propriétaire.
L'effet de la valeur de la marque et des canaux de distribution
L'affiliation à une marque hôtelière internationale connue procure généralement une occupation et un pouvoir de tarification supérieurs, car elle donne accès à un programme de fidélité et à un système de réservation mondial.
Cette valeur de marque se traduit par une prime d'évaluation, mais le coût des redevances de licence de marque et des frais de gestion doit également être pris en compte.
La prise en compte de la réserve FF&E
Les hôtels nécessitent un réinvestissement régulier dans le mobilier, les agencements et les équipements (FF&E) ; cela est généralement financé par une réserve constituée d'un pourcentage fixe du revenu brut.
Sous-financer cette réserve dans le modèle d'évaluation gonfle le revenu net d'exploitation à court terme, mais érode la compétitivité de l'hôtel, et donc sa valeur, à long terme.
Refléter la saisonnalité et le cycle de la demande dans le modèle
Les revenus hôteliers montrent généralement de fortes variations saisonnières et sont plus sensibles aux cycles économiques, en particulier aux variations du voyage d'affaires et des dépenses touristiques, que les autres types d'immobilier.
Une évaluation hôtelière doit donc s'appuyer sur une performance normalisée sur plusieurs années plutôt que sur la moyenne d'une seule année.
ImmobilierEn immobilier, ce qui compte n'est pas la valeur de l'actif mais le fait que les flux qu'il produit soient sécurisés par contrat.
En savoir plusQuestions fréquentes
Quelle est la différence entre le RevPAR et l'ADR (tarif journalier moyen) ?
L'ADR ne montre que le tarif moyen des chambres occupées, tandis que le RevPAR intègre aussi le taux d'occupation et reflète donc la capacité totale de génération de revenus.
Un contrat de gestion est-il plus risqué qu'un bail ?
Un contrat de gestion est généralement plus risqué pour le propriétaire car le revenu dépend directement de la performance opérationnelle de l'hôtel ; un bail est plus prévisible mais offre généralement un potentiel de rendement plus faible.
Quelle méthode est utilisée pour évaluer un hôtel ?
L'approche par le revenu (flux de trésorerie actualisés) est généralement privilégiée, mais les multiples de transactions comparables et l'approche par les coûts sont aussi utilisés pour recouper l'estimation.
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