Капитал спонсора и мостовое финансирование
Для кредитора капитал спонсора — не просто цифра; это обязательство с чётко определёнными сроками и условиями вступления в силу.
Сроки внесения капитала
Кредиторы обычно требуют, чтобы капитал спонсора вносился раньше долга или как минимум одновременно с ним (pari passu); это подтверждает, что спонсор действительно привержен проекту.
Откладывание внесения капитала на период после выборки долга кредиторы воспринимают как сигнал, ослабляющий приверженность спонсора, и это обычно не принимается.
Функция мостового кредита под будущий капитал
Когда денежный капитал спонсора ещё не готов, в дело вступает мостовой кредит под капитал (equity bridge loan); этот кредит обеспечивает промежуточное финансирование в период строительства на основе будущего обязательства спонсора.
Мостовой кредит погашается, когда обязательство спонсора по капиталу реализуется; такая структура позволяет спонсору более эффективно распределить сроки внесения капитала, но добавляет дополнительный слой кредитного риска.
Субординированный долг и ступенчатая структура долга
В некоторых проектах вклад спонсора структурируется не как прямой капитал, а как субординированный долг; это даёт спонсору налоговое преимущество, сохраняя при этом приоритет старшего кредитора.
Условия погашения субординированного долга привязаны к полному погашению старшего долга или к достижению определённых финансовых коэффициентов.
Объём и границы гарантий спонсора
Даже при структуре с ограниченным регрессом от спонсоров обычно требуют гарантию завершения; эта гарантия действует до перехода к эксплуатации, после чего отпадает.
Если объём гарантии чётко не определён, между кредитором и спонсором возникает риск спора о том, какие события считаются «завершением».
Координация в структурах с несколькими спонсорами
В проектах с несколькими соинвестирующими спонсорами создаётся механизм взаимной поддержки между спонсорами (defaulting sponsor provisions) на случай, если один из спонсоров не выполнит своё обязательство по капиталу вовремя.
Этот механизм заранее определяет, как будут действовать остальные спонсоры или кредитор, если один из спонсоров нарушит своё обязательство.
Компетенция в проектном финансированииМы превращаем инвестиционные проекты в структуры, погашение которых опирается на их собственный денежный поток.
ПодробнееЧасто задаваемые вопросы
Мостовой кредит под капитал ценится иначе, чем обычный проектный кредит?
Да, обычно у него другая процентная структура из-за более короткого срока, хотя цена может быть относительно конкурентной в зависимости от кредитоспособности спонсора.
Почему предпочитают субординированный долг?
Его предпочитают из-за налогового преимущества для спонсора и гибкости, которую он придаёт структуре капитала, сохраняя при этом приоритет старшего долга.
Продолжает ли действовать гарантия завершения в период эксплуатации?
Как правило, нет; гарантия прекращается, когда проект проходит технические и коммерческие тесты завершения, после чего структура становится полностью структурой с ограниченным регрессом.
Аналитика NART
Оценка отелей: RevPAR и операторские договоры
Отель — это одновременно объект недвижимости и операционный бизнес; эта двойная природа делает стандартные методы оценки недвижимости недостаточными.
ПодробнееКак структурировать строительный кредит
Строительный кредит структурно отличается от постоянного кредита на недвижимость, потому что его обеспечением выступает актив, которого ещё не существует.
ПодробнееАнализ ставки капитализации в недвижимости
Ставка капитализации сводит стоимость коммерческой недвижимости к одной цифре, но использование без понимания её допущений может ввести в заблуждение.
ПодробнееНачните обсуждение мандата
Расскажите о вашей потребности в капитале, идее сделки или проблеме структурирования. Первая оценочная встреча бесплатна и строго конфиденциальна.